A Reforma Tributária está a caminho e, com ela, grandes mudanças no setor imobiliário. Para investidores, empresas e pessoas físicas que possuem imóveis, entender essas alterações é essencial para evitar impactos negativos e, ao mesmo tempo, aproveitar oportunidades estratégicas.
Como fica a tributação da atividade imobiliária?
Atualmente, a tributação sobre o consumo no setor imobiliário no Brasil é relativamente mais branda quando comparada a outros setores da economia. Operações como locação de imóveis, por exemplo, não são tributadas pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS), e a venda de imóveis não é tributada pelo Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS). Apenas Pis e Cofins incidem nessas operações.
Com a reforma, esse cenário muda. O novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) vai substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS, e a atividade imobiliária será integrada a esse novo sistema, sujeitando-se ao novo tributo.
Venda de imóveis: O que esperar?
Uma das mudanças mais relevantes será na tributação da compra e venda de imóveis. Atualmente, as empresas do setor que operam no lucro presumido pagam uma carga tributária relativamente baixa. Com o novo IVA, a alíquota aplicável será reduzida em 50% da alíquota padrão.
Além disso, foi criado o redutor de ajuste, um mecanismo que ajusta a base de cálculo do imposto para evitar tributação excessiva sobre imóveis adquiridos antes da reforma. Esse mecanismo será fundamental para as empresas que têm estoques de imóveis e para investidores que pretendem vender suas propriedades no futuro.
Locação de imóveis: o novo impacto tributário
Os aluguéis estarão sujeitos ao IVA, com uma alíquota reduzida em 70% em relação ao coeficiente padrão, o que reduzirá significativamente o impacto. Como o redutor de ajuste não será aplicado à tributação das locações, a aquisição de imóveis com esse redutor, paradoxalmente, não será vantajosa para o locador, pois reduzirá a base de créditos e conferirá, em contrapartida, um benefício monetizável apenas de forma remota, no momento de uma eventual alienação.
Pessoas físicas poderão ser tributadas?
A reforma também impacta investidores pessoas físicas com renda imobiliária. Dependendo da quantidade de imóveis negociados ou do volume de receita com aluguéis, um proprietário pode passar a ser considerado contribuinte do IVA. Isso significa que, em alguns casos, será necessário recolher o imposto sobre operações que hoje são isentas.
A condição de contribuinte do IVA, porém, nem sempre será desfavorável. Quando a pessoa física compra um imóvel de outro contribuinte, o valor do IVA pode se tornar um crédito que ela pode usar, o que pode tornar conveniente ter essa condição, principalmente se o imóvel for usado para locação.
Enfim, essa possibilidade exige planejamento antecipado, pois poderá alterar a viabilidade de manter imóveis no nome de pessoas físicas, tornando as holdings patrimoniais ainda mais estratégicas.
O que fazer agora?
Diante dessas mudanças, o momento é ideal para rever planejamentos patrimoniais e estratégias tributárias. Algumas ações recomendadas incluem:
- Analisar a estrutura de holdings imobiliárias e avaliar se, no novo cenário, essa estratégia continua sendo vantajosa.
- Mapear estoques de imóveis e entender o impacto do redutor de ajuste nas futuras operações de venda.
- Acompanhar a regulamentação complementar, que pode trazer mais detalhes sobre a aplicação do IVA no setor.