Lei autoriza a atualização do valor de bens imóveis

A Lei nº 14.973/2024, publicada em 16 de setembro de 2024,  autoriza (em seus artigos 6º e 7º) a atualização do valor dos bens imóveis já informados por pessoas físicas em Declaração de Ajuste Anual (DAA) e dos bens imóveis constantes no ativo não circulante do balanço patrimonial de pessoas jurídicas.

A quais casos a lei se aplica?

A atualização vale para imóveis situados no Brasil e no exterior, desde que:

• no caso de pessoas físicas, já tenham sido devidamente declarados na DAA 2024/2023;
• no caso de pessoas jurídicas, já tenham sido devidamente declarados na Escrituração Contábil Fiscal 2024/2023.

Como vai funcionar a atualização de valores?

Os valores destes bens imóveis poderão ser atualizados para os valores de mercado, tributando-se a diferença para o custo de aquisição nos seguintes termos:

• 4% de Imposto de Renda das Pessoas Físicas;
• 10% de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas/Contribuição Social sobre Lucro Líquido.

De acordo com a Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil nº 2.222/2024, essa diferença a ser tributada não está sujeita às deduções, percentuais ou fatores de redução estabelecidos pela legislação tributária para a apuração do ganho de capital sobre bens imóveis (conforme §º3º do art. 2º e do §2º do art. 3º).

Além disso, para pessoas jurídicas, os valores decorrentes da atualização não poderão ser incorporados ao custo do bem ou direito que lhes deu causa para efeito do cálculo da depreciação, amortização ou exaustão (§1º do art. 3º).

No caso de alienação ou baixa dos bens imóveis atualizados, antes de decorridos 15 anos da atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado de acordo com a seguinte fórmula (art. 8º da Lei nº 14.973/2024):

Como formalizar a atualização de valores?

A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – e do pagamento integral dos tributos até 16 de dezembro de 2024.

Quais são os impactos dessa lei?

Apesar do potencial benefício tributário, devido ao pagamento dos tributos com alíquotas reduzidas, a sistemática de atualização resultará em benefícios econômicos efetivos em poucas situações concretas. Em outras palavras, em parte relevante dos casos, a atualização tende a ser mais onerosa para o contribuinte.

A razão para a pouca atratividade é a previsão de uma apropriação gradual do acréscimo do valor do imóvel ao custo de aquisição para fins de apuração do ganho de capital nas vendas de imóveis realizadas no prazo de 15 anos contados da data da atualização. São previstas 14 faixas percentuais, que aumentam a depender do tempo em que o bem será mantido pelo contribuinte.

O que se deve considerar antes de aderir à oportunidade?

A decisão de aderir ou não à oportunidade, depende de uma análise caso a caso, que deve considerar vários fatores. São alguns exemplos:

• Se uma venda ocorrer durante os três primeiros anos após a atualização, nenhuma parcela do custo adicional poderá ser aproveitada. O contribuinte terá recolhido 4% ou 10% (a depender se é pessoa física ou pessoa jurídica) sobre o valor da atualização, e estará sujeito à mesma tributação sobre o ganho de capital a que estaria se não tivesse feito a opção.
• Em princípio, no caso de uma venda entre o 3º ano e o final do 6º ano, o ônus decorrente da opção pela atualização é decrescente, mas ainda existe. O contribuinte poderá começar a captar algum benefício nominal nas vendas realizadas a partir do 7º ano (73º mês) após a atualização.
• O custo adicional somente será integralmente aproveitado pelo contribuinte nas vendas realizadas a partir do 16º ano (181º mês) após a atualização.
• Os fatores de redução do ganho de capital aplicáveis ao imóvel podem afetar consideravelmente os resultados.
• Tem muita relevância, em qualquer hipótese, o valor do dinheiro no tempo, o que impacta negativamente os potenciais benefícios econômicos decorrentes da opção pela atualização.

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